很多买过房的朋友都知道，买房前一般会与开发商签订一个认购协议，约定一定数额的定金作为订立商品房买卖合同的担保。如果回家后又不想买这套房子了，后悔了怎么办？定金还能要回来吗？不要急，看完此文你就明白了。

一、什么是定金？

　　定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱或替代物作为担保的担保方式。

　　（一）对交付价款没有约定或约定不明的，不能认定为定金。

　　《担保法解释》第118条规定，“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”

　　因此，在商品房认购协议或者开发商出具的收款凭据中，仅仅是出现或者记明押金、订金、诚信金、保证金等字眼，并不能将其一概认定为法律意义上的定金。也就是说，你的认购协议中，没有“定金”字眼也没有明确约定定金性质的条款，当你反悔不想签订正式的购房合同时，开发商没有权利没收你事先交付的价款。

　　（二）定金价款不实际交付，定金合同不成立，而且定金的数额不能超出主合同标的的20％。

　　定金的成立是具有实践性，只有当事人关于定金的约定，而无定金的实际交付，定金的担保并不能成立。所以说，只要定金价款还没交，你就还有可以反悔的权利。

　　另外，根据《担保法》的规定，定金数额不能超过主合同标的额的20％。开发商是有营销策略的，对定金数额要求不会太高，一般会是几万块钱，在你冲动的时候能立即掏出这么多钱，事后反悔又不舍得这些钱白白打水漂，只好硬着头皮买了。当然，对于已支付超出主合同标的额20％的定金您是有权要求开放商返还的。

　　（三）签了认购协议又反悔，开发商有权不返还定金吗？

　　根据《担保法》及相关司法解释的规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应该抵作价款或者是收回。给付定金的一方如果不履行约定债务的，没有权力要求返还定金；收受定金的一方如果不履行约定债务的，应该要双倍返还定金。也就是说，购房者签订认购后，又反悔不想买这套房了，开发商是有权力不返还定金的。

　　（四）既约定违约金又约定定金的，二者只能择一主张！

　　根据《合同法》第116条的规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用定金条款或者违约金。意思就是，违约金和定金只能选择适用，两者取其一。现实生活中，有不少认购协议即约定违约金又约定定金的，虽然你已构成违约，但是也只要给一份就可以，具体由开发商说了算。

【特别提醒】定金≠订金

　　定金与订金虽只有一字之差，但可谓是天壤之别。目前法律上对订金没有明确规定，其效力取决于双方当事人的约定，双方当事人如果没有约定，一般可视为“预付款”，并没有担保性质，若一方违约，另一方有权要退还订金。许多人在这个地方吃过亏，所以说，以后再签订合同的时候，一定要擦亮眼睛！

二、能要回定金的几种情形

　　按照《商品房买卖合同司法解释》第4条的规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当要把定金返还买受人。

　　很显然，能否要回定金，关键在于对“不可归责于当事人双方的事由”的理解适用。

　　在司法实践中主要有以下几种情况：

　　（一）未能就合同主要条款达成一致意见的

　　如果认购协议对商品房的面积、价格、朝向等主要条款里没有明确约定，且后来开发商与购房人又未能就这些主要条款等协商一致，从而未能签订《商品房买卖合同》的，开发商应当将定金返还给购房人。因为《商品房买卖合同》之所以没能签订，是由于双方未能就合同的主要条款达成一致意见，并不是购房人单方违约而造成。

　　如果你反悔了，又想要回定金，赶快回去看看认购协议有什么主要条款没有约定，待签订正式购房合同时对不合你意的条款，可以大胆提出异议。

　　这里有3点值得注意：

　　1、不能达成一致意见的条款应是认购书中约定以外的条款，对其中已有的条款直接具有法律效力，无须再次进行磋商。

　　2、只有双方是对合同的主要条款不能达成一致意见的，才能要求退还定金。如果是合同签订的时间、地点等对订立商品房买卖合同不构成实质性影响的条款则不应包括在内。

　　3、购房者通过对合同提出不合理的苛刻条件，以双方不能达成一致意见要求退还定金的，则可能被认定具有不愿签订合同的意思表示，构成根本违约，判令定金不予退还。比如说要求签订“付完款必须当天交房，当天办证，不然不签购房合同，退还我定金！”等不切实际的条款。

　　（二）就补充协议协商未成的

　　当事人双方签订补充协议的，如果双方在诚信、平等的原则下继续进行了磋商，只是基于各自利益的考虑，就无法补充协议达成一致表示的意思，导致购房合同不能订立，则属于不可归责于双方的原因，购房者有权力要求开发商返还定金。通过增加补充协议这样就可以达到退回定金的目的，这种方法也是可以的，但是要记住在协议中不能达成一致意见的条款应是符合实际并且重要的。

　　（三）因国家出台新政策，购房者不符合贷款、购房条件的

　　属于不可归责于当事人双方的事由，购房者有权要求开发商企业将收取的定金返还。

　　看完此文，相信大家以后不会简单粗暴地跑到开发商那里说“我不想买了，把定金还给我！”等类似的话了。仔细地想一想，你是否存在符合笔者所提的几种情形，尽量要回定金，降低自己的损失。